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jul 30, 2021
Homem de colete laranja em obra possibilitada por crowdfunding imobiliário
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Com a evolução do mercado imobiliário, surgem novas formas de se conectar a esta indústria ao mercado de capitais. Uma delas é o crowdfunding imobiliário, que nada mais é do que uma modalidade de crowdfunding de investimento regulamentada pela Instrução 588 da CVM aplicada a projetos de real estate.

Por meio do crowdfunding imobiliário, projetos de incorporação podem emitir títulos para financiar a construção do empreendimento. Os recursos captados complementam os investimentos levantados por outros meios para viabilizar o projeto.

Para entender como funciona o crowdfunding imobiliário, precisamos analisar antes como um projeto de incorporação é financiado. Pensando nisso, continue a leitura deste artigo e confira o que é o crowdfunding imobiliário, como funciona, suas vantagens e outras informações relevantes sobre o assunto!

Qual a diferença entre crowdfunding imobiliário e fundo imobiliário?

Para ter decisões precisas e de acordo com os objetivos e planejamento, entender tudo sobre as modalidades de investimentos é o primeiro passo. Trata-se de uma forma para o investidor ter maior facilidade na escolha dos ativos que irão compor a carteira, e atuar de maneira organizada.

Nesse sentido, é comum ter dúvidas sobre as diferenças entre o crowdfunding imobiliário e o fundo imobiliário. Embora sejam termos semelhantes e direcionados para a mesma área, são conceitos distintos, inclusive, na prática do investimento.

Os fundos imobiliários são condomínios de investidores que levantam recursos de seus cotistas para alocar em imóveis. Esses fundos podem focar no desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários, com retorno na venda das unidades, ou na exploração do imóvel por meio de aluguéis.

O crowdfunding imobiliário, por sua vez, consiste em emitir títulos por meio de uma plataforma de investimentos coletivos para financiar empreendimentos imobiliários.

Um dos diferenciais do crowdfunding imobiliário é a possibilidade de investir em empreendimentos específicos. Assim, o investidor pode escolher os ativos para aplicar a quantia desejada. Dessa forma, é uma modalidade mais flexível e que oferece maiores possibilidades aos investidores, incluindo um retorno potencial maior.

No crowdfunding imobiliário, o retorno acontece de acordo com a venda das unidades e rentabilidade do empreendimento, com um percentual de valorização.

Como um empreendimento imobiliário se financia?

Para um empreendimento imobiliário ser incorporado, o primeiro passo é a constituição de uma sociedade de propósito específico (SPE) responsável pela obra. A SPE é uma empresa constituída exclusivamente para desenvolver e entregar o projeto, e é dissolvida quando a obra está concluída e as unidades vendidas.

Podem fazer parte desta SPE:

  • Incorporadora, responsável pelo desenvolvimento e gestão do projeto;
  • Construtora, que vai erguer o empreendimento;
  • Imobiliária, que cuidará das vendas das unidades.

Por ser uma empresa independente, toda gestão financeira do empreendimento acontece dentro da SPE. É em seu caixa que entram os recursos investidos para desenvolvimento e construção do projeto, e o resultado das vendas. Os sócios da SPE recebem o resultado de seu investimento, como em qualquer empresa.

Enquanto as unidades do empreendimento não são entregues, a SPE conta com os seguintes recursos para se viabilizar:

  • Aportes dos sócios da SPE, ou seja, da construtora, incorporadora e imobiliária;
  • Financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, no caso de projetos residenciais, por meio de programas como FGTS e Casa Verde e Amarela, ou com recursos da caderneta de poupança;
  • Venda de imóveis na planta a interessados.

Na maioria das vezes, as fontes de recurso acima não são suficientes para financiar todo o projeto, desde o planejamento até a venda das unidades. Por isso, normalmente os incorporadores lançam mão de outras fontes de financiamento, às quais é atrelada parte do seu resultado financeiro.

Uma dessas fontes são os fundos de investimento imobiliário. Mas outra, que está ganhando importância, é o crowdfunding imobiliário.

Como investir em startups

Como funciona o crowdfunding imobiliário

Nesta modalidade, a SPE emite valores mobiliários lastreados a uma parte do projeto imobiliário que está sendo desenvolvido. Estes títulos podem ser: 

  • renda fixa, ou seja, pagam o valor investido acrescido de juros;
  • conversíveis em participação na SPE, ou seja, pagam um percentual do resultado do empreendimento.

O processo de captação funciona conforme as regras da Instrução 588 da CVM, como qualquer outro crowdfunding de investimento. Por exemplo, a captação deve ter um investidor líder, e a negociação do título é feita por meio de uma plataforma eletrônica registrada na CVM. A diferença é que a empresa que faz a captação é a SPE, e não a incorporadora, por exemplo.

Para o empreendedor, o crowdfunding imobiliário é uma alternativa para viabilizar o financiamento de empreendimentos. Especialmente no começo de uma incorporação, quando há várias despesas e ainda não há geração de receita, uma oferta via plataforma de investimento alternativo pode ajudar a compor o fluxo de caixa.

Para os investidores, especialmente os acostumados a realizarem investimentos em construção civil, o crowdfunding imobiliário apresenta perfil de risco e oportunidades similar. Com a vantagem de que o investidor delega ao incorporador a gestão do empreendimento. Além disso, é uma modalidade muito mais acessível para os investidores, com aportes a partir de R$ 5 mil em média.

Quais as vantagens do crowdfunding imobiliário?

O crowdfunding imobiliário pode proporcionar uma oportunidade de retornos mais elevados em comparação com outros investimentos imobiliários.

Veja a seguir, quais as principais vantagens de investir no crowdfunding imobiliário!

Empreendimentos triados pela plataforma

A plataforma de equity crowdfunding realiza uma triagem dos empreendimentos disponíveis no mercado e inclui os considerados mais promissores. Diante disso, o investidor terá alternativas variadas para escolher ativos com real potencial de rentabilidade e compatíveis com suas preferências.

Maior potencial de retorno

Outro ponto importante ao investir em crowdfunding imobiliário é o maior potencial de retorno, uma vez que ele está relacionado ao desenvolvimento do empreendimento e pode capturar o valor de todas as etapas do projeto.

Setor aquecido

O setor imobiliário é um dos mais aquecidos da economia brasileira, e mesmo em períodos de instabilidade política e econômica, apresenta bons resultados. Sendo assim, é um segmento interessante para investir e que mantém boa taxa de crescimento e valorização.

Diversificação da carteira

Por fim, o crowdfunding imobiliário é uma excelente alternativa para diversificar a carteira e aumentar as possibilidades de rentabilidade. Por ser um investimento seguro e a longo prazo, é ideal para quem busca aumentar seu patrimônio, com valores iniciais considerados baixos e alto potencial de crescimento.

Como proteger os interesses dos investidores

Para proteger os seus interesses, os investidores precisam estar atentos a dois aspectos: os direitos assegurados na operação e as garantias oferecidas. Por exemplo, uma oferta pode assegurar aos investidores o direito de receber sua parte prioritariamente, com as primeiras receitas geradas pela venda das unidades.

Também pode oferecer uma garantia real, como o terreno onde o empreendimento será construído. Neste caso, se o projeto não for entregue no prazo determinado, o terreno pode ser vendido e o valor utilizado para remunerar os investidores.

Para entender quais são os direitos e garantias assegurados na operação, é importante que o investidor leia atentamente os contratos e procure essas informações.

Como você pode notar neste artigo, o crowdfunding imobiliário é uma alternativa que pode oferecer grandes oportunidades e vantagens aos investidores. Portanto, vale a pena considerar essa vertente para ter uma carteira diversificada e aumentar as suas possibilidades de lucrar com o investimento.

Se deseja ter acesso a uma plataforma segura para investir em crowdfunding imobiliário e outros investimentos alternativos, não perca tempo! Faça seu cadastro na Beegin e tenha diversos ativos para aumentar as possibilidades de sucesso da sua carteira!

Por Bernardo Martins

Bernardo Martins é sócio e head de Educação do Grupo Solum. Economista graduado pela PUC-Rio, foi head de soluções digitais da Cogna Educação e CEO da edtech Stoodi

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