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jul 30, 2021
O que é e como funciona o crowdfunding imobiliario
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Com a evolução do mercado imobiliário, surgem novas formas de se conectar a esta indústria ao mercado de capitais. Uma delas é o crowdfunding imobiliário, que nada mais é do que uma modalidade de crowdfunding de investimento regulamentada pela Instrução 588 da CVM aplicada a projetos de real estate.

Por meio do crowdfunding imobiliário, projetos de incorporação podem emitir títulos para financiar a construção do empreendimento. Os recursos captados complementam os investimentos levantados por outros meios para viabilizar o projeto.

Para entender como funciona o crowdfunding imobiliário, precisamos analisar antes como um projeto de incorporação é financiado.

Como um empreendimento imobiliário se financia?

Para um empreendimento imobiliário ser incorporado, o primeiro passo é a constituição de uma sociedade de propósito específico (SPE) responsável pela obra. A SPE é uma empresa constituída exclusivamente para desenvolver e entregar o projeto, e é dissolvida quando a obra está concluída e as unidades vendidas.

Podem fazer parte desta SPE:

  • Incorporadora, responsável pelo desenvolvimento e gestão do projeto;
  • Construtora, que vai erguer o empreendimento;
  • Imobiliária, que cuidará das vendas das unidades.

Por ser uma empresa independente, toda gestão financeira do empreendimento acontece dentro da SPE. É em seu caixa que entram os recursos investidos para desenvolvimento e construção do projeto, e o resultado das vendas. Os sócios da SPE recebem o resultado de seu investimento, como em qualquer empresa.

Enquanto as unidades do empreendimento não são entregues, a SPE conta com os seguintes recursos para se viabilizar:

  • Aportes dos sócios da SPE, ou seja, da construtora, incorporadora e imobiliária;
  • Financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, no caso de projetos residenciais, por meio de programas como FGTS e Casa Verde e Amarela, ou com recursos da caderneta de poupança;
  • Venda de imóveis na planta a interessados.

Na maioria das vezes, as fontes de recurso acima não são suficientes para financiar todo o projeto, desde o planejamento até a venda das unidades. Por isso, normalmente os incorporadores lançam mão de outras fontes de financiamento, às quais é atrelada parte do seu resultado financeiro.

Thomas Edison

Uma dessas fontes são os fundos de investimento imobiliário. Mas outra, que está ganhando importância, é o crowdfunding imobiliário.

Como funciona o crowdfunding imobiliário

Nesta modalidade, a SPE emite valores mobiliários lastreados a uma parte do projeto imobiliário que está sendo desenvolvido. Estes títulos podem ser: 

  • renda fixa, ou seja, pagam o valor investido acrescido de juros;
  • conversíveis em participação na SPE, ou seja, pagam um percentual do resultado do empreendimento.

O processo de captação funciona conforme as regras da Instrução 588 da CVM, como qualquer outro crowdfunding de investimento. Por exemplo, a captação deve ter um investidor líder, e a negociação do título é feita por meio de uma plataforma eletrônica registrada na CVM. A diferença é que a empresa que faz a captação é a SPE, e não a incorporadora, por exemplo.

Para o empreendedor, o crowdfunding imobiliário é uma alternativa para viabilizar o financiamento de empreendimentos. Especialmente no começo de uma incorporação, quando há várias despesas e ainda não há geração de receita, uma oferta via plataforma de investimento alternativo pode ajudar a compor o fluxo de caixa.

Para os investidores, especialmente os acostumados a realizarem investimentos em construção civil, o crowdfunding imobiliário apresenta perfil de risco e oportunidades similar. Com a vantagem de que o investidor delega ao incorporador a gestão do empreendimento. Além disso, é uma modalidade muito mais acessível para os investidores, com aportes a partir de R$ 5 mil em média.

Como proteger os interesses dos investidores

Para proteger os seus interesses, os investidores precisam estar atentos a dois aspectos: os direitos assegurados na operação e as garantias oferecidas. Por exemplo, uma oferta pode assegurar aos investidores o direito de receber sua parte prioritariamente, com as primeiras receitas geradas pela venda das unidades.

Também pode oferecer uma garantia real, como o terreno onde o empreendimento será construído. Neste caso, se o projeto não for entregue no prazo determinado, o terreno pode ser vendido e o valor utilizado para remunerar os investidores.

Para entender quais são os direitos e garantias assegurados na operação, é importante que o investidor leia atentamente os contratos e procure essas informações.


Na plataforma da beegin.invest o investidor também encontra oportunidades em crowdfunding imobiliário. Faça seu cadastro e acompanhe as novas ofertas. 

Por Bernardo Martins

Bernardo Martins é sócio e head de Educação do Grupo Solum. Economista graduado pela PUC-Rio, foi head de soluções digitais da Cogna Educação e CEO da edtech Stoodi

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